El aviso que sorprende a los propietarios de vivienda cada año

Contrataste una hipoteca de tasa fija. Se suponía que tu pago sería estable y predecible. Ese era precisamente el objetivo. Sin embargo, un día recibes un aviso informándote que tu pago mensual aumentará, y a primera vista no parece tener sentido.

Tu prestamista no cambió tu tasa de interés. A continuación, te explicamos claramente qué fue lo que ocurrió y qué puedes hacer para administrar esta situación en el futuro.

Lo que cubre una tasa fija y lo que no

Una hipoteca de tasa fija mantiene constante el pago del capital y los intereses durante toda la vida del préstamo. Esa parte del pago no cambiará, sin importar cómo fluctúen las tasas de interés en el mercado. Esa promesa es real y tu prestamista la está cumpliendo.

Sin embargo, es muy probable que tu pago mensual total incluya mucho más que el capital y los intereses. Si tienes una cuenta de depósito en garantía (escrow), tu prestamista también recauda dinero cada mes para pagar, en tu nombre, los impuestos sobre la propiedad y el seguro de vivienda. Esos fondos se acumulan en la cuenta de escrow y se utilizan cuando llegan las fechas de pago correspondientes.

Esos costos no son fijos. Cambian con el tiempo y, cuando cambian, también cambia tu pago mensual total, aunque tu tasa de interés permanezca exactamente igual.

¿Por qué siguen aumentando los impuestos y el seguro?

Los impuestos sobre la propiedad son reevaluados periódicamente por el condado o la autoridad fiscal local. En la mayoría de los mercados, esas reevaluaciones han ido en aumento debido a la apreciación significativa del valor de las viviendas en los últimos años. Un valor tasado más alto genera una factura anual de impuestos más elevada, lo que también incrementa el monto mensual que debe acumularse en la cuenta de escrow.

Las primas del seguro para propietarios de vivienda también han aumentado considerablemente en gran parte del país durante los últimos años. El incremento en el costo de los reclamos, la mayor frecuencia de fenómenos meteorológicos severos y la decisión de algunas aseguradoras de reducir su presencia en determinados mercados han contribuido a aumentos que muchos propietarios no anticipaban cuando establecieron su presupuesto mensual para vivienda.

Ninguno de estos aumentos tiene relación con tu tasa de interés. Como explica Jonathan Waunch, tu prestamista no modificó tu tasa fija. Lo que cambió fue el costo de ser propietario de la vivienda, y esos cambios se reflejan en tu cuenta de escrow y en tu pago mensual total.

¿Por qué el aumento puede parecer mayor de lo esperado?

Existe un efecto acumulativo que hace que los incrementos derivados de la cuenta de escrow parezcan mucho mayores que el aumento real de los costos que los originaron. Cuando tu cuenta de escrow presenta un faltante porque los impuestos o el seguro fueron más altos de lo estimado el año anterior, el administrador de tu préstamo no solo ajusta el monto mensual para cubrir los nuevos costos en adelante. También recauda fondos adicionales para compensar el déficit acumulado durante el año anterior.

Como resultado, el incremento en tu pago mensual refleja tanto el nuevo monto necesario como la recuperación del faltante del año anterior al mismo tiempo. Ambos cargos son legítimos y, con el tiempo, el faltante se corrige. Sin embargo, durante ese período, el aumento total puede parecer mucho mayor de lo que justificaría únicamente el incremento en los impuestos o el seguro.

Tres acciones que vale la pena realizar cada año

Revisa el análisis anual de tu cuenta de escrow cuando lo recibas. El administrador de tu préstamo está obligado a enviarte un desglose anual que muestra cuánto dinero se recaudó, cuánto se pagó y cuál será el nuevo monto mensual requerido. Leer este documento y comprender qué provocó los cambios es la mejor manera de administrar este componente del costo de tu vivienda de forma proactiva, en lugar de sorprenderte cada año.

Compara las opciones de seguro de vivienda cada vez que llegue el momento de renovar tu póliza, en lugar de permanecer automáticamente con la misma aseguradora. Con frecuencia puedes obtener la misma cobertura por una prima significativamente más baja con otra compañía. Ese ahorro reduce directamente el monto requerido para tu cuenta de escrow y, por lo tanto, disminuye tu pago mensual total. Renovar sin comparar opciones suele costarles dinero a muchos propietarios sin necesidad.

Verifica si puedes apelar la tasación del valor de tu propiedad. Si el valor asignado por el condado parece superior al precio por el que realmente podría venderse tu vivienda en el mercado actual, tienes derecho a impugnar esa valoración. Una apelación exitosa puede reducir tus impuestos anuales sobre la propiedad y, en consecuencia, el monto mensual que se destina a la cuenta de escrow. En muchos mercados donde las tasaciones han superado el valor real de las viviendas, el ahorro puede ser significativo.

La lección que la mayoría de los propietarios aprende demasiado tarde

Comprender que una hipoteca de tasa fija no significa necesariamente un pago mensual total fijo es una de las sorpresas financieras más comunes y, al mismo tiempo, una de las más fáciles de evitar al ser propietario de una vivienda. Revisar anualmente tu cuenta de escrow, comparar opciones de seguro y mantenerte informado sobre la tasación de tu propiedad convierte un aviso inesperado en una parte predecible y manejable del costo de ser propietario.

Jonathan Waunch trabaja con compradores y propietarios para ayudarles a comprender cada componente del costo mensual de su vivienda y administrarlo de manera efectiva con el paso del tiempo. Síguelo para obtener más consejos sobre hipotecas que la mayoría de los propietarios suele aprender por las malas, y no dudes en comunicarte con Jonathan Waunch si tienes preguntas sobre tu situación específica.

Fuentes

ConsumerFinancialProtectionBureau.gov
Investopedia.com
MortgageNewsDaily.com
InsuranceInformationInstitute.org
BankRate.com